Vermieter-Retentionsrecht

Der Vermieter von Geschäftsräumen hat für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören.

Das Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumen setzt keinen Besitz des Gläubigers (Vermieter) an den Retentionsgegenständen voraus.

Gesetzliche Grundlagen

Entstehung

Das Retentionsrecht entsteht unmittelbar, mit dem Einbringen der retentionsfähigen Sachen in die Mieträume, selbst ohne Kenntnis des Vermieters.

Retentionsgegenstand

  • Bewegliche Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und die zur Einrichtung oder Benutzung der Mietsache gehören (Gegenstände müssen in direkter Beziehung mit vertragsgemässem Gebrauch stehen)
  • Unter den Retentionsbeschlag fallen auch Sachen Dritter, wenn der Vermieter weder wusste noch wissen musste, dass sie nicht dem Mieter gehören (keine Retention an Sachen Dritter, die gestohlen oder abhanden gekommen sind)
  • Retentionsgegenstände müssen verwertbar sein. Unverwertbar sind solche Gegenstände, welche gemäss SchKG 92 unpfändbar sind (sog. Kompetenzstücke: z.B. Werkzeuge, Instrumente, Bücher, soweit sie für den Schuldner zur Ausübung seines Berufes notwendig sind)

Retentionsgesicherte Forderungen

Retentionsgesichert sind die Mietzinsforderungen des Vermieters:

Das Retentionsrecht deckt:

  • den verfallenen Jahreszins (inkl. Nebenkosten, Betreibungs- und Retentionskosten) und
  • den noch nicht fälligen, laufenden Halbjahreszins.

Beispiel für die Berechnung retentionsgesicherter Mietzinsforderungen:

Beispielvorgabe: Mietzins jährlich im Voraus zahlbar

Untergang

Das Retentionsrecht geht unter durch Erlöschen der retentionsgesicherten Forderung oder durch Entfernung der Retentionsgegenstände aus den Mieträumen.

Geltendmachung des Retentionsrechts

Das Retentionsrecht ist vom Vermieter folgendermassen geltend zu machen:

Bei Zahlungsverzug des Mieters:

  1. Gesuch des Vermieters um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses (Art. 283 Abs. 1 SchKG)
    • Zuständigkeit: Betreibungsamt am Ort der Mieträume
    • Es werden nur so viele Gegenstände aufgezeichnet, als zur Deckung der Forderung notwendig ist
    • Der Mieter kann die Retention durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung oder durch Bezahlung der Mietzinsen vermeiden
  2. Betreibung auf Pfandverwertung:
    1. innert 10 Tagen seit Zustellung der Retentionsurkunde hat der Vermieter die Betreibung auf Pfandverwertung anzuheben, ansonsten die  Wirkungen des Retentionsverzeichnisses wegfallen (Art. 283 Abs. 3 SchKG)
    2. Fortsetzung der Betreibung gemäss ordentlichem Betreibungsweg

Bei Gefährdung des Retentionsrechts:

Bei nicht fälligen Mietzinsforderungen kann das Retentionsverzeichnis nur aufgenommen werden, wenn der Mieter wegziehen oder Sachen fortschaffen will (Das Betreibungsamt oder die Vermieterschaft kann polizeiliche Hilfe anfordern).

Rückschaffung von Gegenständen:

Retentionsgegenstände, welche heimlich oder gewaltsam fortgeschafft werden, können vom Vermieter innert 10 Tagen seit der Entfernung der Sache in die vermieteten Räumlichkeiten zurückgebracht werden.

Das Gesuch um Rückschaffung ist beim Betreibungsamt des Ortes, wo sich die Gegenstände vor der Wegschaffung befanden, innert 10 Tagen seit der Entfernung der Sache einzureichen